やろうよ!不動産投資

不動産業界の闇「仲介手数料の仕組み」

日本が抱える仲介手数料の闇とは

JUN
アメリカの不動産仲介手数料が変わります。

詳しい記事はこちらから。



仲介手数料の仕組み

日本でもアメリカでも、不動産の契約には売主・買主または貸主・借主それぞれに不動産業者がつきます。
不動産業者は、不動産の紹介から契約の手続きまで行い、仲介手数料をもらいます。



日本の仲介手数料

日本では 仲介手数料は法律で定められています。

日本の売買契約の手数料

売買価格 400万円超 (売買価格×3%)+6万円+消費税
売買価格 200万円超~400万円以下 (売買価格×4%)+2万円+消費税
売買価格 200万円以下 (売買価格×5%)+消費税


仲介手数料は 売主・買主それぞれが不動産業者に支払うのです。


法律では「これ以上はもらったらダメ」という 上限は決まっていますが、下限は決まっていません。



アメリカの仲介手数料

アメリカでは、売主・買主両方の不動産業者に、売主が仲介手数料を支払います。

仲介手数料額は決まっていません。

売主と売主側の不動産業者が相談して、それぞれの不動産業者にいくら払うか決めます。

売主が買主側の不動産業者の仲介手数料を支払うねじれ現象です。

仲介手数料を含くめて売買価格を決めるため、売買価格が不当に高くなっていました。



アメリカの新しい動き

近年、売主が買主側の不動産業者には仲介手数料を払わず、その分、売買価格を安くする不動産業者が出てきました。

買主が買主側の不動産業者の仲介手数料を負担しなければいけません。

売買価格が安いので、買主は仲介手数料を負担しても十分メリットがあります。



日本の仲介手数料の闇

売主・買主それぞれが各々不動産業者に仲介手数料を払うのは、日本では当たり前だと思うかもしれません。
日本でもねじれ現象は起きています。


日本でも仲介手数料のねじれがある

賃貸契約の手数料を考えてみます。

日本では 賃貸契約の仲介手数料も法律で決まっています。


日本の賃貸契約の手数料

家賃1か月分+消費税

貸主・借主両方の不動産業者がもらえる仲介手数料の合計の上限です。

上限額までなら、貸主・借主がどう負担するか、不動産業者がどう分けるかは自由に決められます。
貸主・借主が半月分負担し、不動産業者も半月分ずつ受け取るのが通常です。

「仲介手数料0円」と謳われている物件を見かけますよね。
これは借主は仲介手数料を支払わず 貸主が仲介手数料を全額負担しているのです。

貸主が仲介手数料を負担して、不動産業者が分け合う。
アメリカと同じねじれ現象です。



仲介手数料以上の負担を強いる不動産業者

築年数が経っていたり立地が悪ければ、賃貸契約が決まりづらい。
どんな物件でも仲介手数料は家賃1か月分が上限。
そうすると、不動産業者は家賃が高い物件や新築で契約が決まりやすい物件ばかり仲介します。

JUN
築年数が経った不動産の仲介をお願いするとどうなるでしょう?


不動産業者が、仲介手数料とは別に「広告料」を請求してきます。

仕事を余分にしたわけでもないのに「広告料をもらわないと仲介しない」と言ってくるのです。

「広告料」や「コンサル料」は「仲介手数料」と違う名前なので、不動産業者は受けとることができます。

しかし、法律の抜け道を利用した方法で、健全とは言えません。
また、こうした請求が横行していますが、厳密には、広告やコンサルの実体のない請求は法律に抵触します。



不動産投資にも影響がある仲介手数料

JUN
仲介手数料は不動産投資には関係ないと思いますか?


いいえ、投資物件の収支に関わります。

不動産投資は、購入した物件を貸し出すことで利益を得ます。

貸し出すために、仲介手数料の支払が定期的に必要になります。

広告料・コンサル料も含めると 支出が大きくなり、収支に影響する可能性があります。


投資物件は立地を厳選して、築年数が経っても広告料が不要な物件を選ぶことが重要です。



本日の修業結果



「不動産業界の闇に負けないよう投資物件は厳選する」


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