やろうよ!不動産投資

不動産屋が教えない「本当」の利回り

利回りを正しく理解しないと投資は失敗します

「その不動産の利回りいくら?」という言葉をよく聞きますよね。
でも、この利回りの意味を正しく知っていますか。

JUN
「利回り」には色々あるんです!


利回りとはなにか

利回りの基本的な意味

利回りとは「投資をしたお金に対する増えたお金の割合」のことです。

計算方法は 増えたお金(収入)÷ 投資したお金 です。

example


100,000,000円を投資
1年間で20,000,000円お金が増えた

20,000,000÷100,000,000=0.2

利回り20%の投資


この利回りの数値が大きければ大きいほど、お金を増やすことができる投資と言えます。

不動産投資の場合

  • 投資をしたお金 =「不動産購入価格」など
  • 増えたお金 =「家賃収入」など

不動産投資の利回りには2種類あります。
表面利回り」と「実質利回り」です。

JUN
違いを知らないと、不動産投資で大失敗する可能性があります。







表面利回り

表面利回りは「不動産価格に対する家賃収入の割合」です。

計算方法は 家賃収入 ÷ 不動産購入価格 です。

表面利回りにはさらに2種類あります。
満室想定表面利回り」と「実質表面利回り」です。




満室想定表面利回り

「利回り〇%」という不動産広告がよくあります。
ほとんどがこの満室想定表面利回りです。
この利回りが全ての利回りの中で1番大きい数字になるからです。

満室想定表面利回りの家賃収入は、空室の賃料も含めた家賃収入です。

example


マンション価格 120,000,000円
家賃100,000円 全8部屋
5部屋契約中 3部屋空室

8部屋での年間家賃収入 100,000円×8部屋×12か月=9,600,000円
満室想定表面利回り 9,600,000円÷120,000,000円=0.08

利回り8%の投資


空室があっても、満室賃料で計算していることに注意してください。
この利回りは現実的な数値ではありません。
空室の賃料は入金がないからです。


その上、実際には不動産の購入費用や維持費用などの支出があります。
空室は想定家賃より安い金額で契約することがあります。
想定家賃より安い金額で契約すれば、満室になっても収入は下がります。

JUN
この利回りで期待すると、予想より手元に入るお金が少なくなる!





実質表面利回り

実質表面利回りの家賃収入は、契約中のお部屋の家賃収入です。

example


マンション価格 120,000,000円
家賃100,000円 全8部屋
5部屋契約中 3部屋空室

5部屋での年間家賃収入 100,000円×5部屋×12か月=6,000,000円
実質表面利回り 6,000,000円÷120,000,000円=0.05

利回り5%の投資


同じマンションなのに利回りが変わることにお気づきになりましたか。
利回りが8%と5%だと8%のほうがより多くお金が増えそうに見えます。

JUN
だから、不動産屋は満室想定表面利回りで広告を出すんだね!

満室想定表面利回りよりも実質表面利回りのほうが現実的です。
しかし、実質表面利回りにも不動産の購入費用や維持費用が入っていません。
手元に入るお金は収入から支出をひいた金額なのでもっと少なくなります。
実際に手元に入るお金で考えると利回りはさらに下がります。





実質利回り

実質利回りは維持費用など支出も含めて考えた利回りです。

( 家賃収入 - 維持費用などの経費 )÷( 不動産購入価格 + 購入費用) と計算します。

example


マンション価格 120,000,000円
購入費用 7,200,000円
家賃100,000円 全8部屋
5部屋契約中 3部屋空室
維持費用・諸経費 年間2,000,000円

5部屋での年間家賃収入 100,000円×5部屋×12か月=6,000,000円
家賃収入 - 維持費用などの経費 6,000,000円-2,000,000円=4,000,000円
不動産購入価格 + 購入費用 120,000,000円+7,200,000円=127,200,000円
実質利回り 4,000,000円÷127,200,000円=0.03

利回り3%の投資


満室想定表面利回り8%と比べると、かなり低くなりました。
しかし、手元に入るお金で考えると実質利回りが現実的です。


JUN
表面利回りが良くても、維持費用が高いと実質利回りは低くなる!







不動産投資家が見るべき利回り

では、表面利回りと実質利回り、どちらが重要でしょうか?
実際の手元に入るお金に近い実質利回りだと思いますか?
いいえ、両方重要です。




利回りで注意すること

不動産の賃貸募集状況や近隣マンションの家賃相場で、家賃収入のおおよその金額はわかります。
不動産屋がごまかしていても自分で調べることができます。
維持費用は調べることが難しく、広告に載っている数字が正しいとは限りません。
実質利回りが分かっても、その数字が正しいか確認する必要があります。




不動産投資家が見るべき利回り

投資のための不動産探しは、まず表面利回りを見ます。
これは、不動産自体のお金を稼ぐ力を見るためでもあります。

JUN
そもそも表面利回りが2%と10%では収入に差がありますよね。


気になる不動産があれば、賃貸募集状況や近隣マンションの家賃相場を調べてみてもいいでしょう。
その後、的を絞って、実質利回りを見ます。
手元に入るお金をおおよその金額を確認します。
自分が期待する利回りや手元に入るお金と合う不動産が見つかれば購入を検討します。



お金と不動産投資について考えてみましょう





利回りは正しく理解することで投資判断に間違いが少なくなります。
プロの不動産投資家は、利回りをはじめとする投資指標を使い分けます。
投資で利回りは重要ですので、しっかり理解しましょう。




本日の修業結果



「利回りを使いわけられたら、一人前」


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